Posso vender a casa antes de terminar o inventário?

Sozinho, por conta própria, não dá. Enquanto o inventário não termina, a casa não é de um herdeiro só: ela pertence a todos ao mesmo tempo. Se um vende sem os outros, a venda não vale.

Mas a resposta completa é mais aliviadora do que parece. Dá sim para vender antes do inventário acabar, desde que todos os herdeiros concordem e o caminho certo seja seguido. Esse caminho tem duas portas: o cartório, por escritura, ou a Justiça, com autorização do juiz.

E tem mais: parte do dinheiro deixado pela pessoa pode ser liberada sem inventário nenhum, por um pedido simples chamado alvará judicial. É o caso do saldo do FGTS, do PIS e da restituição do imposto de renda. Vou explicar cada porta abaixo.

Por que os bens ficam parados

No instante em que alguém falece, os bens já passam para os herdeiros. Não existe um vácuo, um período em que a casa fica “sem dono”. A lei transfere tudo na mesma hora.

O detalhe é como essa transferência acontece. Os bens não são repartidos automaticamente. Eles passam para todos os herdeiros juntos, em bloco, como uma coisa só.

Pense num bolo que ainda não foi fatiado. Cada herdeiro tem direito a um pedaço, mas nenhum pedaço tem nome ainda. Enquanto ninguém corta, o bolo inteiro é de todos.

Por isso um herdeiro não pode chegar e vender a casa: aquela casa não é dele, é do grupo. É o inventário que corta o bolo e dá a cada um a sua parte, com nome e endereço.

Essa divisão final, quando cada bem passa a ter dono certo, tem um nome: partilha. É ela que destrava tudo.

Quem cuida dos bens enquanto isso

Alguém precisa tomar conta das coisas nesse meio-tempo. Esse encarregado tem um nome: inventariante. É a pessoa que representa e administra os bens deixados até a partilha sair.

Logo depois do falecimento, antes mesmo de o inventário começar, a lei já diz quem cuida: primeiro o marido, a esposa ou o companheiro que vivia com a pessoa. Depois, o herdeiro que estiver com os bens nas mãos. Em seguida, quem foi encarregado do testamento.

Quando o inventário começa na Justiça, o juiz nomeia o inventariante seguindo uma ordem parecida: primeiro o cônjuge ou companheiro, depois o herdeiro que já cuidava dos bens, depois qualquer herdeiro.

E a lei cobra desse encarregado um cuidado bem específico: ele deve zelar pelos bens com o mesmo capricho que teria se fossem seus. Ele também presta contas do que fez.

As duas portas para vender antes do fim

Aqui está a parte prática. Vender antes da partilha é possível, e o caminho mudou para melhor nos últimos anos.

Pelo cartório

Desde 2024, uma regra do Conselho Nacional de Justiça (o órgão que fiscaliza os cartórios e a Justiça) permite que a venda seja autorizada por escritura pública, sem precisar de autorização do juiz.

Essa porta serve para as famílias que estão fazendo o inventário no cartório, ou seja, aquelas em que todos concordam. Ela existe justamente para destravar imóveis que ficavam parados meses a fio esperando uma assinatura judicial.

A regra pede alguns cuidados, e eles fazem sentido. É preciso listar as despesas do inventário (impostos, honorários e taxas de cartório), amarrar parte do dinheiro da venda ao pagamento dessas despesas, e conferir que não há bloqueio judicial sobre os bens de nenhum herdeiro.

Também é preciso garantir que o dinheiro vai mesmo para onde foi combinado, e as despesas devem ser quitadas em até um ano depois da venda. O bem vendido continua entrando na conta de quanto cada um recebe, mesmo já tendo sido vendido.

Pela Justiça

Se o inventário corre na Justiça, a venda depende de autorização do juiz. O inventariante pede, os demais interessados são ouvidos, e o juiz decide.

Não é burocracia por burocracia. Como o bem é de todos, o juiz confere se a venda interessa ao conjunto dos herdeiros e não prejudica ninguém, sobretudo quando há menor de idade envolvido.

Na prática, é o caminho natural quando os herdeiros discordam entre si, quando há herdeiro menor ou quando alguém está fora e não assina.

Alvará judicial: o dinheiro que sai sem inventário

Muita gente não sabe disto, e é onde mora o alívio mais imediato: certos valores podem ser sacados sem nenhum inventário.

Para isso existe um caminho curto, com nome próprio: o alvará judicial. É uma autorização assinada pelo juiz, num pedido simples e bem mais rápido, que manda o banco ou o empregador entregar aquele dinheiro a quem tem direito.

A lei permite que os dependentes já cadastrados na Previdência, ou os herdeiros indicados nesse alvará, recebam diretamente:

• os salários e valores que o empregador ainda devia à pessoa;
• o saldo do FGTS;
• o saldo do PIS-PASEP;
• a restituição do imposto de renda e de outros tributos.

Existe ainda uma possibilidade a mais para o dinheiro parado no banco. Se a pessoa não deixou outros bens que exijam inventário, os saldos de conta, poupança e fundos podem ser liberados do mesmo jeito, até um teto que a lei estabelece.

Esse teto está escrito num índice antigo, que já não se usa no dia a dia, então o valor atualizado precisa ser conferido caso a caso no banco. Vale perguntar: em muitas famílias, é o que paga o enterro e as contas do mês seguinte.

Vender a sua parte da herança: o que muda

Existe outra dúvida frequente. O herdeiro que precisa de dinheiro pode vender o direito dele na herança, sem esperar a partilha?

Pode. Isso se faz por escritura no cartório, e o que se vende é a parte inteira daquele herdeiro no todo, não um bem escolhido a dedo.

Aqui está a pegadinha: não vale vender “o apartamento que vai me caber”. Enquanto o bolo não é fatiado, ninguém pode apontar uma fatia específica e negociá-la sozinho. Uma venda assim não produz efeito.

E há um direito de preferência que protege a família. Antes de vender a sua parte para um estranho, o herdeiro precisa oferecê-la aos outros herdeiros, pelo mesmo preço. Quem for passado para trás pode, depositando o valor, tomar para si aquela parte, se reclamar dentro de cento e oitenta dias.

Se você ainda está no começo de tudo isso, vale ler antes o passo a passo do inventário: por onde começar.

Erros comuns

“A casa é minha, meu pai me prometeu.” Promessa não transfere bem. Até a partilha, o imóvel é de todos os herdeiros em conjunto, e a venda feita por um só não vale.

“Vou vender e depois acerto com meus irmãos.” Esse é o caminho mais rápido para uma briga de família e uma venda derrubada. O comprador também se arrisca a perder o negócio.

“Como ninguém pode mexer, é melhor deixar tudo parado.” Deixar parado custa caro: IPTU, condomínio, seguro e manutenção continuam correndo, e saem do bolso de todos.

“Preciso do dinheiro do banco, mas o inventário vai demorar.” Nem sempre. FGTS, PIS e restituição de imposto de renda seguem por um caminho próprio, bem mais rápido.

Conclusão

Perder alguém já é pesado o bastante. Descobrir que a casa está parada, que o carro não pode ser transferido e que a conta do banco está bloqueada acrescenta um aperto que a família não precisava.

A boa notícia é que quase nada disso é definitivo. A lei trava os bens para proteger todos os herdeiros, não para castigar ninguém, e ela mesma abre as saídas: a venda autorizada em cartório, a autorização do juiz para vender e o alvará judicial para liberar dinheiro.

O que faz diferença é escolher a porta certa logo no começo. Um advogado de sucessões avalia em pouco tempo qual caminho serve ao seu caso e evita que uma venda apressada acabe desfeita lá na frente.

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Base legal e referências

• Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 1.784 (aberta a sucessão, a herança transmite-se desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários).
• Código Civil, art. 1.791 e parágrafo único (a herança defere-se como um todo unitário; até a partilha, o direito dos coerdeiros quanto à propriedade e posse é indivisível e se regula pelas normas do condomínio).
• Código Civil, art. 1.793 (cessão do direito à sucessão aberta por escritura pública), § 2º (é ineficaz a cessão, pelo coerdeiro, de seu direito hereditário sobre bem da herança considerado singularmente) e § 3º (é ineficaz a disposição de bem do acervo hereditário, por qualquer herdeiro, sem prévia autorização do juiz da sucessão, pendente a indivisibilidade).
• Código Civil, arts. 1.794 e 1.795 (direito de preferência dos coerdeiros, tanto por tanto; e prazo de cento e oitenta dias para o coerdeiro preterido haver para si a quota cedida a estranho, depositado o preço).
• Código Civil, art. 1.797 (administração da herança até o compromisso do inventariante: cônjuge ou companheiro, herdeiro na posse dos bens, testamenteiro, pessoa de confiança do juiz).
• Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), art. 617 (ordem de nomeação do inventariante pelo juiz) e art. 618 (incumbências do inventariante, entre elas representar o espólio e administrar os bens com a mesma diligência que teria se seus fossem).
• Código de Processo Civil, art. 619, inciso I (incumbe ao inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz, alienar bens de qualquer espécie).
• Código de Processo Civil, art. 666 (independe de inventário ou de arrolamento o pagamento dos valores previstos na Lei nº 6.858/1980).
• Lei nº 6.858/1980, art. 1º (pagamento de valores devidos pelo empregador, FGTS e PIS-PASEP aos dependentes habilitados na Previdência ou aos sucessores indicados em alvará judicial, independentemente de inventário ou arrolamento) e art. 2º (extensão às restituições de imposto de renda e outros tributos e, não existindo outros bens sujeitos a inventário, aos saldos bancários, de poupança e de fundos de investimento até o limite legal).
• Resolução CNJ nº 35/2007, art. 11-A, incluído pela Resolução CNJ nº 571, de 26 de agosto de 2024 (o inventariante poderá ser autorizado, através de escritura pública, a alienar móveis e imóveis de propriedade do espólio, independentemente de autorização judicial, observados os incisos I a VI: discriminação das despesas do inventário; vinculação de parte ou todo o preço ao seu pagamento; ausência de indisponibilidade de bens dos herdeiros, cônjuge ou convivente; menção às guias dos impostos de transmissão; consignação dos emolumentos estimados; e prestação de garantia pelo inventariante. § 1º: prazo de até 1 ano para o pagamento das despesas, contado da venda. § 3º: o bem alienado é relacionado no acervo para cálculo dos quinhões e do imposto, mas não é objeto de partilha).

Conteúdo com base na legislação vigente em julho de 2026.